Författare: happinessadmin

Att köpa eller sälja sin bostad kan vara läskigt. Då är det skönt med en fastighetsmäklare som svarar på alla frågor, allt från handpenningslån till om mormor har rätt när hon säger att man lätt kan renovera sitt badrum själv. Men vad ingår i den svenska mäklartjänsten egentligen?

Först och främst ska mäklaren vara en så kallad opartisk mellanman. Det betyder att mäklaren ska se till både säljarens och köparens intressen. Mäklaren får alltså inte ta ställning till någons fördel. Det finns ett undantag för mäklarens opartiskhet och det gäller priset på bostaden, då ska mäklaren försöka få högsta möjliga pris för bostaden om uppdraget kommer från säljaren.

När du som konsument anlitar en mäklare för ett förmedlingsuppdrag kommer hen också ansvara för att:

• besöka bostaden och värdera den – ett så kallat intag
• kontrollera vem som äger bostaden
• kontrollera om bostaden belastas av någon rättighet, till exempel inteckningar eller servitut
• kontrollera om en fastighet har del i en eller flera gemensamhetsanläggningar, till exempel vatten- och avloppsanläggningar eller vägar
• kontrollera om en bostadsrätt är pantsatt
• göra en beskrivning av bostaden för tilltänkta köpare, en så kallad objektsbeskrivning
• marknadsföra bostaden
• skriftligt informera om köparens undersökningsplikt
• hålla visningar av bostaden
• i förväg ge spekulanterna information om hur säljaren vill genomföra försäljningen
• ta emot alla bud
• framföra alla bud till uppdragsgivaren (även om uppdragsgivaren har meddelat att denne inte vill ta emot bud under ett visst belopp, måste fastighetsmäklaren framföra budet till sin uppdragsgivare)
• anteckna buden i en anbudsförteckning (ofta kallad budlista)
• erbjuda en boendekostnadskalkyl
• före köpet informera köparen om vem som äger bostaden
• hjälpa parterna med köpehandlingar och medverka vid kontraktsskrivning
• hjälpa parterna att slutföra affären genom att till exempel söka medlemskap i bostadsrättsföreningen
• uppmärksamma parterna på frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen
• om parterna träffar överenskommelser ska mäklaren verka för att dessa dokumenteras
• medverka vid tillträdet, om inte annat avtalats
• löpande föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (i en så kallad journal)
• lämna anbudsförteckningen och journalen till säljaren och köparen när mäklarens uppdrag är klart (vilket normalt är vid tillträdet).

Allt det här ingår i det svenska mäklaruppdraget. I de flesta andra länder behöver parterna anlita flera mäklare, tjänstemän och jurister för att få samma tjänster utförda. Så heja Sverige, helt enkelt!

– När jag var liten ville jag bli ninja. Jag blev förvisso fastighetsmäklare men jag tänker att det är ganska lika! Man måste vara snabbfotad, kompetent och redo för de mest omöjliga uppdrag, säger Didi Möller, registrerad fastighetsmäklare hos Fastighetsmäklarna ABC.

När du säljer din bostad vill du givetvis göra det till ett så högt pris som möjligt. Ibland känns det nästan som ett lotteri, men det finns faktiskt en hel del åtgärder som kan höja värdet. Här tar vi upp några av dem.

En bostads värde bestäms framförallt av utbud och efterfrågan. Utöver det finns många värdepåverkande faktorer som till exempel läge, skick, allmän konjunktur och finansieringsmöjligheter.

Vad en bostad värderas till av fastighetsmäklaren och/eller banken är en sak och vad bostadens slutpris blir vid försäljning en annan. Det är alltid marknaden som i slutändan sätter priset. Men ett säkert råd för att agera så smart som möjligt och eventuellt kunna uppnå en värdehöjning är att du som säljare först och främst pratar med din fastighetsmäklare. Hen vet vad som efterfrågas just nu på den lokala marknaden.

Som säljare är det också viktigt att titta på hela bostadsbytet. Har du tid och pengar för att renovera? Vilket slutpris kan man förvänta sig i renoverat respektive orenoverat skick, och vad kostar hela kalaset? Många mäklare brukar föreslå att marknadsföra bostaden som den är i hopp om att säljaren ska få det pris hen vill ha. Om inte priset uppnås kan säljaren senare välja att renovera, om spekulanterna efterfrågat mer renoverade bostäder. Om renovering ska utföras ligger det i säljarens intresse att åtminstone få betalt för renoveringskostnaden, och gärna lite till.

– Det finns inga enkla svar när det kommer till bostadsförsäljning brukar jag säga. Nej, det är som en arkeologisk utgrävning, man måste undersöka varje kakelplatta. Verkligen ta in fiskbensparketten och faktiskt smaka på kondensen i badrummet. Kanske inte bokstavligen alltid men det är viktigt att ha det med sig när man ger råd om eventuella åtgärder, säger Janne Sander, registrerad fastighetsmäklare hos Fastighetsmäklarna ABC.

Vad man bör göra för att höja värdet på sin bostad är långt ifrån en exakt vetenskap, men det finns ändå en del grundregler att hålla sig till.

De allra flesta värdehöjande åtgärderna är sådana där permanenta förbättringar och/eller renoveringar görs på bostaden. Den andra kategorin av värdehöjande åtgärder är sådana som görs inför försäljning/visning och som inte nödvändigtvis är permanenta.

Några permanenta åtgärder som kan höja bostadens värde: 

• Renoverade kök och badrum
• Installerad braskamin/öppen spis 
• Balkong höjer värdet på bostadsrätten 
• Platsbyggda möbler/bokhyllor 
• Hiss höjer generellt värdet på bostadsrätter som ligger högre upp i fastigheten
• Installerade kraftkällor som solceller eller bergvärme 
• Nya fönster 
• Installerad fiber 

Utöver de permanenta förbättringarna kan vissa taktiska överväganden och val i samband med försäljning höja värdet. Professionell styling ökar enligt flera undersökningar slutpriset med 15-20 procent. Och har du en liten lägenhet (1-2 RoK) i en stad med universitet eller högskola är terminsstart ofta en tid med stor efterfrågan.

Att sälja sitt hus med trädgård under våren när trädgården står i full blom kan vara bra. Men att sälja när utbudet är lågt är inte så dumt det heller. Det är ju under våren och försommaren som flest villor säljs. Den typen av taktiska överväganden bör du diskutera med din fastighetsmäklare.

– Det är fullt möjligt att höja värdet på din bostad. Vill du ha tips på vad som kan höja värdet kan du ta hjälp av mig. Eller ja, det måste ju inte vara mig personligen men med en fastighetsmäklare alltså! Det är sånt vi har stenkoll på, fastighetsmäklare är bostädernas personal trainers skulle man kunna säga, tillägger Janne Sander skämtsamt.

Att gå på visning är en viktig del av ett bostadsköp. Men hur ska man tänka i dessa speciella tider? De flesta fastighetsmäklare har på kort tid ställt om och erbjuder nu digitala visningar. Bör man köpa en bostad enbart baserat på en digital visning?

– Jag skulle säga att digitala visningar är ett bra komplement, speciellt i dagsläget. Men ett bostadsköp är ofta den största affären man gör i sitt liv, så du bör se bostaden på plats också! Annars är det lätt att missa något. Det handlar ju mycket om känslan, inte bara fakta. Ibland känns en bostad som en stor varm famn när man kliver över tröskeln. Och lukter, till exempel fukt, är ju svårt att få uppfattning om via datorn, säger Janne Sander, registrerad fastighetsmäklare hos Fastighetsmäklarna ABC.

Oavsett om du går på en vanlig visning, en digital videovisning eller en privat visning finns det saker du bör tänka på. I vissa fall är visningarna öppna och då är det bara att gå dit. I andra fall behöver du boka visningen eller föranmäla att du tänker komma. Inget av detta förpliktar naturligtvis till köp.

Om du hittar en bostad som du tycker är intressant och som har ett utannonserat visningsdatum, mejla gärna mäklaren för att visa ditt intresse redan före visningen. Då är sannolikheten större att bostaden inte hinner bli såld före visningen utan att du får veta det. Dock kan det förekomma dolda bud som inga andra spekulanter får information om.

Under visningen är det viktigt att du går igenom bostaden ordentligt för att bestämma dig för om du tycker om den eller inte. Men det är också viktigt att ta tillfället i akt och undersöka bostaden. Hinner du inte undersöka den på ett tillfredställande sätt kan du be om få göra detta senare.

Tycker du att bostaden är intressant, meddela mäklaren detta i ett så tidigt skede som möjligt efter visningen. Inte heller detta förpliktar till något, men skapar större förutsättningar för att inte bostaden blir såld utan att du får veta det.

Janne Sanders tre bästa visningstips under rådande omständigheter:

• Börja med att se bostaden digitalt!
• Om du fortsatt är intresserad, boka in en privat fysisk visning med mäklaren
• Om du till exempel tillhör en riskgrupp och inte borde träffa någon alls – skicka en anhörig till en fysisk visning så att någon har sett bostaden på plats

Har du fler frågor efter visningen? Ring mäklaren!